室蘭市で中古住宅を売却する場合、不動産会社に査定を依頼することになります。どのようにして査定価格が算出されるのかご存じでしょうか？
こちらでは、室蘭市の中古住宅を売却するためにもぜひ知っておきたい、不動産会社が行う査定価格の算出方法と、一戸建ての中古住宅査定に最適な算出方法についてご紹介いたします。
中古住宅査定の価格の算出方法
室蘭市で中古住宅の売却をお考えではありませんか？
中古住宅を売却するには、不動産会社が中古住宅査定を行い、相場を算出します。不動産会社が行う中古住宅査定には、3つの算出方法があります。
原価法
売却したい室蘭市の中古住宅を壊し、もう一度建築した場合にいくらぐらいかかかるのか（再調達価格）を出し、その価格から築年数による老朽化分（減価修正）を差し引き、中古住宅査定の相場価格を算出するのが原価法です。
原価法による中古住宅査定の価格は、再調達価格÷耐用年数×残存年数で、単価(円/m2)×総面積（m2）÷耐用年数×（耐用年数－築年数）で計算を行います。
再調達価格と耐用年数は建物の構造で異なり、木造の場合は再調達価格が1m2当たり15万円で耐用年数が22年となっており、鉄筋コンクリートでは再調達価格が1m2当たり20万円で耐用年数が47年となっています。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、売却したい室蘭市の不動産に似ている条件の取引事例から、査定の相場価格を算出する方法です。
主に、マンションの中古住宅査定や土地の査定に用いられ、単価(円/m2)× 総面積（m2）× 補正率で計算を行います。
補正率は、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因の4つについて考慮し、査定価格を決定します。
収益還元法
投資物件の査定で用いられるのが、収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法があり、直接還元法は一定期間の純利益÷還元利回りで、DCF法は年間純利益の現在の価値＋将来の売却価格の現在の価値で計算を行います。
直接還元法では、一定期間に予想される利益から査定価格を算出します。DCF法では長期保有の利益だけではなく、維持費などの支出も考慮するため計算が複雑になるので、直接還元法を用いることが一般的です。
一戸建ての中古住宅査定に最適な算出方法
中古住宅査定に用いられる原価法・取引事例法・収益還元法の中で、戸建ての査定価格の算出に適しているのは、どの算出方法なのでしょうか？
戸建ての中古住宅査定では、建物には原価法、土地には取引事例比較法を用いるのが一般的です。
例えば、室蘭市の築10年・延床面積150m2の木造住宅を、原価法の計算式で算出すると、15万円×150m2÷22×（22-10）で、約1,200万円となります。土地は同品や同規模、同一圏内などの取引事例をもとに、査定価格を算出します。そして、建物と土地の価格を合わせた積算価格が、一戸建ての査定価格となります。
また、国土交通省が2014年に策定した、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」により、住宅の性能やリフォーム状況なども、査定に反映されるようになったので、より適正な相場価格を算出できるようになっています。
ピタットハウス室蘭店ハトヤビルでは、無料で中古住宅査定を行っておりますので、室蘭市の中古住宅を売却したい方や、いくらで売却できるのか相場を知りたい方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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